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20年商业地产,10年太古汇来国企就因迷上大块商业地——郝继霖

日期:[2013年9月6日]   版次:[SC15]   版名:[人物]   稿源:[南方都市报]http://epaper.oeeee.com/H/html/2013-09/06/content_1929497.htm

 

郝继霖 2012年加盟深业置地,现任深业控股高级商业顾问、深业置地常务副总经理。在1997年至2012年间,就职于太古地产,任太古地产广州及华南区总经理,十年磨一剑操盘广州太古汇项目,成为现今广州最为高端的购物中心。在履职太古地产前,曾任和记黄埔市场营销总监,参与和记黄埔旗下上海梅陇镇广场、重庆大都会广场的规划、运营等工作。

      2002年至2011年,郝继霖用了10年的时间打磨了一个项目———广州太古汇,成为目前广州最为高端的商业购物中心和文化中心。

      早在1994年,郝继霖开始涉足商业地产,在和记黄埔履职期间打造的上海梅陇镇广场至今仍是上海最受欢迎的购物商场之一。

      而今执掌深圳120万平方米的深业上城,郝继霖对它又有着怎样的期待?

      “干部”身份的转变

      19年的商业地产运营经验,郝继霖在业内被称作“元老”,他和他的团队也成为开发商们“狩猎”的第一对象。2012年2月,郝继霖离任太古地产,割舍下如“儿子”一般的太古汇转战深圳,加盟深业置地,任深业集团商业总顾问、深业置地副总经理。此时,离太古汇开业仅过半年。这次离任,在业内引起了震动。

     “来深业主要是因为深业上城这块地。当年我第一次来看到它时,原有的厂房还没有拆,我也还没做完太古汇。”郝继霖坦言,自己到来之前对深业并不太了解,但深业上城这个比太古汇至少大一倍的项目令他着迷,“希望在自己的有生之年,操盘内地公司打造一个值得中国人骄傲的项目”。

      从港企到国企,“干部”身份的转变还是让他有点小小的不适应。“就是程序更多了,一套一套的。国企的性格是要低调,但又要做品牌,这里面有时候就有点矛盾。”郝继霖幽默地谈笑。

      太古汇十年

      说起太古汇,郝继霖不无骄傲,“天天走工地,我甚至可以说,没有一个人比我更熟每一条楼梯的位置。我都不知道为什么能有这么好的韧力,觉得一定要盖好才能走”。他告诉南都记者,太古汇、太古地产用十年的时间教会了他“坚持”、“忍耐”、“变通”、“信任”。

      2000年去广州,2002年常驻广州,2007年项目开工,2011年做好。对于这个“怀胎10年”的项目,郝继霖依然满怀感情,“以前没有太古汇这么大的项目,也没有太古汇那么多的曲折。让我欣慰的是,因为坚持,现在建成的项目与10年前当初我们规划设想的吻合度达到了90%”。

      “深业上城要追求的就是一种‘尚上’生活,它的规划至少要提前10年,希望每个人都能向上,对生活的追求更高尚,对事物的感受不再流于俗套的、表面的、金碧辉煌的。”郝继霖谈到,紧张的工作生活让越来越多的深圳人开始追求自由、自在的生活空间。他这样描述想象中自己的工作空间:一间很大的开间、一张很大的办公台,没有沙发,同事们来到这里,席地而坐,讨论工作。

      对话

      太古汇当初并没想到要做10年

      南方都市报:为什么会花10年的时间去打造一个购物中心?

      郝继霖:其实不是准备花十年,那时候希望4年就盖起来。但在2002年签约后,因为种种事情的发生,再加上太古地产的水土不服。这从另一个角度说是坚持,开发商有个规划、想法,就不想随便改变。正是这个坚持,冲破了很多的阻力,到2007年才正式开工,2011年落成,9月正式开业。

      南都:有什么经验值得分享?

      郝继霖:第一是定位。太古汇在2002年签约时,已认定要做成广州最高端的购物中心。第二,在设计上一定要创新。用六个词形容太古汇里的设计,就是空间、层次、柔软、和暖、天然光、人造光。第三,在建筑上坚持要精致,细节上要把握得很准。现在大部分中国的建筑,外立面看上去很好看,但进去都不能细看。第四,招商要把主要大品牌先招进来,他们更有创新的意念,把新的概念带进来。

      南都:你刚刚讲的四个方面,在深业上城会有哪些创新?

      郝继霖:大的原则不会变,但细的定位不一样。举例来说,深业上城针对的客户是20岁以上,太古汇针对的是30或35岁以上。从太古汇到深业上城这段时间我们就发现,社会进步很快,年轻人读完很多书回来,已经看过很多事物,对社会的要求、消费模式、休闲理念都不一样了。因为定位不一样,所以从设计上也不一样。举例来说,从商业上,高端的有个国际的品牌街,中等的有个商场,另外为更有性格的年轻人做个露天的小镇,把特色的有风格的有设计味道的东西带到这里来。在招商方面,也会引进更多新冒出来的品牌,有自己品味的店铺。不一定太贵,但有性格,有品质,要的是享受自在、享受生活的人。

      商业上,深圳比广州走得前一点

      南都:这块也是深圳商业空白点?

      郝继霖:我个人认为,深圳品牌店还不够,除了万象城有,不见得其它区域有。现在的商场还是有可以进步的空间,因为万象城已经很早了,它的定位和规划跟现在的需求可能都不一样。与上海、北京相比,深圳毗邻香港也正阻碍高端品牌进驻,但以目前的深圳市场看,每个奢侈品品牌可以有两家店。

      南都:在广州做商业地产跟在深圳有什么区别?

      郝继霖:在商业上,深圳比广州走得前一点点。在深圳,每个商场都有自己定位,cocopark是以年轻人、以饮食为主,万象城是以白领、中高收入的人为主,欢乐海岸是以吃为主,海岸城是以家庭为主,没有太多的冲突、矛盾,也证明每个开发商都知道自己要做什么,这一点是蛮成熟的。但能作为地标性的项目还不很多。深业上城是希望满足更立体的、更全面的需求,不分年龄、不分需要、不分喜好,都可以找到自己想要的。

      南都:太古汇的整个设计运营都称得上是“精品”,从现在的运营情况看,它也是成功的,如果一定要找出您不满意的地方,您觉得遗憾是什么?

      郝继霖:商场的成熟期一般需要6年,但当时太古汇因为想做到开业完成100%的入驻率,有些不是很适合太古汇的客户也勉强放进来。另一真正的遗憾,是在整个太古汇设计,应该有一条隧道,在商场北面直接接驳广州1号线。因为太古汇本身已经有三号线接驳,但如果有一号线,就可以使太古汇本身成为一个交通枢纽。人流在地铁换乘的过程中,可以到商场里逛一圈,这样一来,商场东北角就应该比我想象中更旺,但很可惜,因为某些原因,隧道没有建起来,所以现在太古汇还是有没那么旺的角落。

      南都:做太古汇的10年,经历了很多的曲折和磨难,我想知道这过程中当您面对质疑和压力的时候,有没有想过放弃、转身、离开?

      郝继霖:真没想过离开。我都不知道为什么有这么好的韧劲,觉得一定要盖好才能走。这是我人生很宝贵的十年,很好地学习忍耐,打通每条路,坚守设计的理念。那时天天走工地,我甚至可以说,没有一个人会比我更熟每一条楼梯的位置。

      国企要低调又要做品牌,这需要平衡

      南都:做深业上城这么大的一个项目,挑战之处有什么?

      郝继霖:第一,深业以前以做住宅为主,没有商业的经验,这需要很多的沟通。第二,深业上城至少比太古汇大一倍,就意味着困难大很多倍。而且功能复杂很多,有公寓、有LOFT,太古汇比较简单,就是一个商场、写字楼,加一个文化中心。第三,深业本身的国际名声还是不够。在国际上,跟太古比,深业的效应只在小部分人,更偏向住宅。而且国企又不能太高调,又想做品牌,所以有时候有一点点需要平衡的地方。

      南都:在国企体制中,有没有不适应?

      郝继霖:很多人都知道我在太古15年,但在太古之前,我也做过几家公司,适应力还是强的。不过深业也很照顾和尊重我。不习惯的地方就是程序多了一点,这也是每个公司的文化不一样。

      南都:那会不会令创新空间没那么大?

      郝继霖:不会。因为项目很大,不同功能就需要不同的设计团队。这反倒给了我更多空间、更多机会接触不同建筑师。比如我们的设计团队请了两个美国、一个香港、一个本地,包括著名设计公司SOM负责南区总体规划及产业研发大厦(含酒店)的设计,A R Q负责商场的设计,U R BA N U S负责LO FT的设计,GRA V IT Y负责北区公寓的设计。

      南都:加盟深业之后对公司架构、商业思路等作了哪些调整?

      郝继霖:深业置地的成立多多少少跟我加入有关,要成立一个公司专门运营商业。第二,我会更多跟他们解释,商业的成功需要什么因素,比如要用对设计师、不能看短线要看长线、需要看细节,这跟住宅不一样。商业是可以长期持有的,才能升值。也因此,深业集团的其它公司也开始放胆去尝试商业。

      不像豪宅,就是我想要的

      南都:广州太古汇的文化中心已成为一个对文化人有聚集效应的场所,对深业上城的定位你又有什么样的期待?

      郝继霖:文化、艺术在商业里面是很重要的。深业上城也很注重这方面,所以我们在小镇上会有书店,有一个可以坐200人的小演厅,小型的话剧、展览、表演可以在这里举办。

      南都:您在商业地产的开发运营中,似乎有一种对美学的、文化的、生活气质的追求,为什么?

      郝继霖:我不应该说是潮流,但当每一个人对生活再有一些要求的时候,往往都会朝着艺术的方面。除了吃得好、买东西,自然再下一步就是精神的部分,特别是文化、艺术,都是人所倾心的。听听音乐、看看画,可能你不懂,但你会去想,艺术家为什么会这样去画,这也帮助我们每一个人稍微有一点时间离开现实的世界。深业上城以“尚上生活”作为宣传语,就是希望每个人都能向上,对生活的追求更高尚,对事物的感受不再流于俗套的、表面的、金碧辉煌的。有人来看我们的展示厅,说好像低调了一点,不像豪宅。这就是我想要的,就是我们所定的位置。我希望人们回到家,看到不是到处都是水晶灯、金碧辉煌,反而是大自然,享受你自己,可能就因为那幅画、那个雕塑品说出万千的语言,给我们生活另外一个水平。

      南都:怎么看待电商对商业地产的冲击?

      郝继霖:其实受电商冲击最大的是大卖场,但当消费力到一定水平以后,它就不是电商能取代的。人们需要到商场进行这种体验式的购物,我们也会为此做出更多聚拢人群停留的设计。现在香港还是有很多高档商场营业额每年仍以20%的速度增长。

      采写:南都见习记者 詹燕燕

      摄影:南都记者 胡可

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